Esta semana, el Gobierno lanzó una nueva norma que podría dar un nuevo impulso a la venta de departamentos desde el pozo. Se trata de las hipotecas divisibles para propiedades destinadas a proyectos inmobiliarios. Bajo la figura de «hipoteca de bien futuro», el instrumento permite financiar emprendimientos nuevos o en construcción, pero que no están escriturados y desarrollos desde el pozo.
Damián Tabakman, titular de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) explica que “la hipoteca divisible sirve para aquellos desarrollos que tengan financiamiento bancario con garantía hipotecaria del terreno. Al terminarse la obra, esa hipoteca sobre el proyecto total puede escindirse en hipotecas individuales idealmente de modo automático. Gracias a ello, el desarrollador podrá cobrarle a sus compradores una cuota mucho más accesible, lo cual va a permitir que se hagan más y mejores proyectos.”, opinó.
Según explica el directivo, “hasta ahora los desarrolladores que no contamos con préstamos bancarios para construir, les exigimos a nuestros compradores que al recibir la llave de su unidad la tengan totalmente paga y eso nos lleva a trabajar solo para el segmento más rico de la población que lo puede afrontar. Eso es precisamente lo que debería empezar a cambiar”, dice, entre las potenciales virtudes de la medida.
“Por otra parte, hoy las cuotas de las hipotecas UVA son accesibles, pero solo aplican a usados y exigen el pago cash del 30% que el banco no financia. Ahora ese 30% se pagará durante la obra en cuotas, el saldo a 20 años y el comprador accederá a un “cero kilómetro”. Es algo muy bueno y es como funciona en muchos países. Un win-win (ganar-ganar) para todos: más clientes, y más y mejores obras”, señaló.
Además, explicó Tabakman, “la otra herramienta, la hipoteca sobre derecho de superficie, podrá usarse por ejemplo para sacar un préstamo hipotecario en un banco para que una familia pueda construirse su casa en un lote propio pero no escriturable, en consecuencia no hipotecable, de los cuales hay muchos por lo engorroso y lentos que son los trámites hasta llegar a la escritura».
Gracias a esta nueva herramienta, el comprador podrá acceder a la adquisición del derecho de superficie, que sí podrá hipotecarlo en garantía de su crédito. Conclusión: “las nuevas herramientas son muy buenas. Necesitamos que los bancos las empiecen a usar”, considera Tabakman.
Ahora, la pelota la tienen los bancos
En el mismo sentido, desde el Estudio Kohon, desarrolladora con numerosos emprendimientos en la Capital Federal destinados en su mayoría a alquiler temporario, Iván Briones comenta su visión sobre la nueva posibilidad de adquirir un crédito de parte de los compradores desde el pozo: “Para los desarrolladores es lo mejor que les puede pasar. Hay que ver cómo lo implementan los bancos”, señaló en alusión a la gran cantidad de pedidos que las entidades están recibiendo sin dar abasto para cursarlos.
Para Hugo Koifman de la desarrolladora Branson Real Estate, la reciente habilitación de las hipotecas divisibles fue recibida con optimismo en el sector inmobiliario. “Representa una oportunidad para financiar proyectos con más flexibilidad, algo que veníamos necesitando que sucediera en la Argentina”.
Al respecto, el empresario comentó que en países como España y Estados Unidos, las hipotecas divisibles impulsaron el crecimiento de la construcción. Por eso, la expectativa es que, en el país, también genere un impacto similar.
Luis Signoris, gerente general de la firma CGF y responsable de Lagoon Pilar agrega: «Uno de los beneficios que vemos de esta medida es la eliminación de algunos requisitos que complicaban la obtención de créditos, como por ejemplo el seguro obligatorio de prehorizontalidad o el final de obra para poder escriturar. A su vez, esta simplificación burocrática, permitirá una baja en los costos».
Así, se facilitan las inversiones en el sector y se pueden poner en circulación créditos para ayudar a reducir el déficit habitacional nacional que se estima de más de 1.500.000 viviendas, de las cuales más de 500.000 son en provincia de Buenos Aires.
«Si bien somos cautos en ver cómo responderá el mercado, y sobre todo cómo se reglamentará, es una resolución que, a priori, es positiva tanto para las desarrolladoras como para los compradores -ya sean para vivienda o inversión- y ese equilibrio siempre es bienvenido para dinamizar el mercado», opinó Signoris.
En la misma sintonía, Alejandro Sbrancia, de Winterra, inmobiliaria referente en zona Norte, sostuvo que «cualquier medida que tienda a ampliar la demanda de desarrollos inmobiliarios es un incentivo para que más desarrolladores tomen la decisión de realizar mayores inversiones».
Para el broker inmobiliario Oscar Puebla, “es un gran beneficio para los usuarios de la primera vivienda, que la pueden empezar a pagar ni bien se inicia la construcción, lo que les permite entrar en un valor de compra menor y con un ingreso de dinero mínimo”.
“Por otro lado, la empresa constructora no va a comprometer su capital en la construcción, eso hace que se bajen costos por el capital inmovilizado. Sin duda es un nuevo escenario. De a poco lo vamos a saber aprovechar mucho más”, señaló.
NE